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[장재현의 부동산 톡!톡!] 서울 저평가지역 뉴트로 상가 어때요?

2020-02-18 08:13:13

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장재현 '리얼투데이' 리서치본부장.
오래된 상가를 리모델링해 과거 상권을 재현한 듯한 뉴트로 상권이 점차 서울 부도심 상권까지 확대되고 있다. 뉴타운을 비롯한 재건축∙재개발에 대한 해제지역이 늘면서, 많은 돈을 들이지 않고도 예전 멋과 감성을 살리 수 있는 리모델링이 인기이기 때문이다.

여기에 정부의 강력한 규제가 주택시장에 지속되고 있는 한편, 주요 지역 아파트값이 20억 원을 넘어선 점도 투자자들이 상가시장으로 몰리는 이유다.

뉴트로는 상가시장에서 새로운 개념은 아니다. 종로 익선동이나 힙지도라 불리는 을지로, 용산 남영역 어귀에 있는 열정도 등 도심권 상권에서는 이런 뉴트로 상가나 상권을 쉬이 볼 수 있다. 오히려 뉴트로 이후 도심 상권은 임대료가 더 올라가 있는 상태다.

최근 상권의 뉴트로 트랜드는 서울 부도심으로 서서히 확대되고 있다. 앞서 이야기했듯 도심권 상권의 임대료가 더욱 올라가고 있는 상황에서, 주변 부도심 상권으로 뉴트로가 옮겨가며, 기존 상권의 새로운 활력을 불어넣고 있는 것이다.
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돌곶이역 상권 내 기존 상가 모양을 유지하면서 리모델링한 뉴트로 상가.

한국감정원에 따르면, 19년 4분기 도심 전체 상권은 공실률이 6.5%로 지난 2017년 1분기 대비해 1.5%P 올랐다. 같은 기간동안 혜화동 상권 11.1%P오른 13.7%, 논현역 9.2%P 오른 10.9% 등 주요 도심 상권은 공실률이 상승했다. 이에 반해 부도심 상권인 수유역 상권은 같은 기간동안 -11.4%P 하락한 2.3%로 공실률이 떨어졌고, 성신여대 상권은 -5.4%P 하락한 5.2%, 신림역은 -4.2%P 하락한 1.4% 등 부도심 지역들의 공실률이 하락했다.

이처럼 임대수요들이 도심을 떠나 부도심으로 몰리면서, 부도심의 상권도 서서히 변화하고 있다. 특히 새로운 주거지가 생겨나는 대규모 재건축 단지나 재개발 단지 인근의 상권들이 크게 변화하고 있다.

개발지 주변 지역들은 자유롭게 리모델링이 가능하다. 또, 상권 주변은 대규모 아파트 단지가 들어서면서, 소비력이 강한 3050들의 유입도 증가하는 것도 장점으로 작용할 수 있다.

최근 성북이나 은평, 성동, 중랑 등 개발지 인근 상권지역에서 뉴트로 상가들이 속속 생겨나고 있다. 이 지역들은 뉴타운을 비롯해 재건축∙재개발 등 개발지역들이 많아 배후수요가 단단하다. 또한 주변에 지하철역과 대학이나 업무지구 접근성도 높아 유입인구도 많다.

여기에 동네상권들이 많아 가격도 저렴하다. 장위동 돌곶이역 인근 상권의 전용면적당 상업시설 보증금은 3.3㎡당 평균 105만원, 월세는 3.3㎡당 6.2만원 수준이다. 백화점과 같은 대형상업시설이 몰려 있는 미아사거리역 상권보다 2배 이상, 수유역 상권에 비해서는 3배 이상 저렴한 가격이다.

중랑구도 마찬가지다. 최근 구상권에서 생겨나고 있는 사가정역 인근 상권의 경우 보증금은 3.3㎡당 평균 120만원, 월세는 3.3㎡당 8.4만원 수준이다. 이는 주변 상봉역 상권이나 건대입구역 이면도로 상권에 비해 10배 이상 저렴한 가격이다. 물론 입지나 위치, 층에 따라 가격은 천차만별이어서, 개별 상가 상품에 대한 정확한 비교는 되지 않는다. 하지만, 전체적인 상권의 평균 가격이 그만큼 낮은 반면, 배후수요는 풍부한 곳들이기 떄문에 창업이나 투자를 하려는 수요는 저평가된 부도심 저평가된 상권을 찾는 것도 장기적인 가치는 충분하다고 보여진다.

하지만 뉴트로 신생상권은 주의해야 할 사항이 많다. 도시재생 등과 같이 지자체 정책으로 생긴 상권은 리스크가 높다. 업종과 메뉴 등의 다양성 없이 디자인만 뉴트로 감성을 입힌다면 기존 상권과 큰 차별화가 없기 때문이다.

이런 곳들은 아직 상권이 제대로 안착되지 않은 상황에서 입지에 비해 가격도 높을 수 있다. 따라서 배후 및 유동인구 등 분석을 통한 수요 예측과 임대료 등을 인근 대형 상권과 비교해 적정 가격 수준을 미리 마음속에 정하는 것이 좋다.

또한 도심 상권은 택지지구와 달리 구불구불한 도로와 너저분한 간판, 주택가와 섞여 있어 잦은 민원 등 여러가지 문제를 해결할 방법을 찾아야 한다. 여기에 마케팅 방안도 고려해 떨어지는 상가의 가시성을 보완할 방법도 계획해야 한다.

상업시설 공급량이 늘어나고 있다는 점도 고려해야 한다. 국토교통부 자료에 따르면, 지난 2015년부터 2019년까지 상업용 건축물의 인허가 면적은 3845만3,271㎡로 이는 지난 2010년부터 2014년 16만4,092㎡, 2005년부터 2009년까지 14만9,339㎡에 비해 200배 이상 높은 수치를 기록했을 정도다. 따라서 주변 상가공급에 대한 부분도 신경을 써야 한다. 자칫 기존 상권으로 유입된 수요들마저 신생상권으로 빼앗길 수 있기 때문이다.

마지막으로 뉴트로 상가는 아이디어가 중요한 만큼 소비성 강한 수요층들이 풍부한 곳을 찾아야 한다. 따라서 3050 등 소비성이 강한 배후수요가 있고, 그들에게 맞는 업종을 선택해야 보다 효율적이다. 점포 주변에 유동인구 역시 발품을 팔아 명확하게 파악해야 한다. 서울 부도심의 오래된 상권 주변은 고령층 비중이 높은 곳들이 많은 점을 고려하면, 대학가나 업무지구, 신생 주택가들이 있는 곳이 유리하다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장
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