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[장재현의 부동산 톡톡!!] 규제도~ 공급도~ 피한 잘 고른 레지던스 아파트보다 낫다?

2020-05-26 14:14:51

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장재현 리얼투데이 리서치본부장
수익형 부동산에 대한 관심은 꾸준한 것 같다. 최근에는 생활형숙박시설인 '레지던스'가 뜨거운 감자다. 정부가 주택시장에 대한 강력한 규제가 시작되면서, 더불어 환금성이 높아진 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있기 때문이다.

여기에 제로금리 기조가 지속되면서, 임대수익과 미래가치를 함께 누릴 수 있는 상품이 부동산 투자에 트랜드로 떠오른 점도 레지던스 인기에 한몫을 하고 있다.

특히 오피스텔 및 상가 등은 경쟁상품들의 공급량 증가도, 레지던스의 희소성을 높이고 있다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이 조사에 따르면, 지난 2018년부터 2020년까지 입주하거나 입주예정인 오피스텔은 총 49만34실로, 이는 2000년대 10년동안 29만9083실 입주한 것보다 39% 많은 수치다.

상업시설 공급량은 더욱 폭발적으로 급증했다. 국토교통부 자료에 따르면 지난 2015년부터 2019년까지 상업용 건축물의 인허가 면적은 3845만3271㎡로 이는 지난 2010년부터 2014년 16만4092㎡, 2005년부터 2009년까지 14만9339㎡에 비해 200배 이상 높은 수치다.

이에 반해 생활형 숙박시설은 희소성이 높다. 통계청 자료를 보면 호텔이나 펜션, 여관 등 숙박업을 제외한 전국 그 외 기타 숙박업 및 생활형 숙박시설의 공급량은 지난 2007년부터 2017년까지 총 6만801실로, 같은 기간 오피스텔이 31만485실 입주한 것에 비해 30배 이상 차이가 난다.

특히 100실 이상의 생활형숙박시설은 10년 간 총 891실밖에 공급되지 않은 점도, 100실 이상 공급되는 레지던스의 미래가치를 높게 하고 있다.

여기에 레지던스의 경우 호텔과는 다르게 취사까지 가능한 주거용으로 공급되지만, 청약통장이 필요없고 대출 규제와 다주택자 양도세 중과와 종부세 등에서도 자유롭다는 점도 눈길을 끈다. 최근에는 코로나 정국으로 인해 국내 여행 비중이 높아지면서, 단기임대를 놓을 수 있다는 점도 투자매력으로 꼽힌다.

특히 가족단위 여행객들은 가격이 높은 펜션이나 호텔보다는 저렴하고, 취사가 가능한 레지던스를 선호하고 있다. 최근 속초를 비롯한 동해안 권역과 남해안, 서해안을 중심으로 레지던스 바람이 불고 있는 것도 이런 연유에서 비롯됐다. KTX 등 고속전철 개통으로 2시간대로 이동시간이 단축되고 있는데다 자연환경도 뛰어나 레지던스로 미래가치가 높다는 이유에서다.

서해안과 동해안권에서 1군 건설사들의 레지던스 진출도 눈길을 끈다. 인천 내항을 비롯한 서해안 권역은 서울과 인접해 있으면서도 레포츠와 여가생활을 즐길 수 있는 환경을 갖추고 있다. 속초는 고속철도 개발과 남북경협 등의 기대감에 따른 미래가치와 산과 강, 동해 등 천혜의 자연환경을 갖추고 있는 지리적 요건들로 인해 가치가 높다고 판단하고 있는 것이다.

물론 주의해야 할 점도 많다. 우선 공실이다. 레지던스라도 무조건 잘되는 건 아니다. 입지나 주변 환경, 인프라 등 살펴봐야 할 것들이 많다. 문화체육관광부에서 운영 중인 관광지식정보시스템 등을 활용해 유동인구나 숙박시설에 대한 정보를 파악하고, 직접 가서 시장조사가 필요한 이유다.

최근에는 위탁업체에 많이 맡기는 추세다. 위탁업체가 편리하긴 하지만, 업력에 따라 리스크가 발생할 수 있기 때문에 믿을 수 있는 업체인지도 알아봐야 한다. 이런 이유로 이름있는 1군 건설사에 짓는 레지던스가 각광받고 있다.

또한 상품성도 고려해야 한다. 시공과 시행, 투숙객을 위한 서비스, 커뮤니티 시설 등을 살펴봐야 한다.

아울러 면적타입 등을 살펴보고 타깃 고객들에 대한 전략도 세워야 한다. 여기에 주택과 관련된 세금은 나가지 않지만 숙박업 등록을 하게 되면, 소득에 따른 부가세 및 소득세 납부, 공중위생관리법을 적용 받을 수 있다는 점도 고려해야 한다.

장재현 리얼투데이 리서치본부장
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